Quelles garanties avez-vous encore le droit d'exiger ?
Depuis la loi sur la location équitable de 2017, le montant que vous pouvez demander à votre locataire est plafonné. Le plafond dépend de votre loyer et de la durée du bail — calculez-le ici, puis vérifiez ce qui entre dedans et ce qui n'y entre pas.
Votre plafond légal
Vous ne pouvez pas dépasser
19 500 ₪
- Trois mois de loyer19 500 ₪
- Un tiers du loyer total du bail26 000 ₪
La loi retient le plus petit des deux.
Ce plafond concerne le dépôt de garantie et la garantie bancaire — l'argent que le locataire immobilise.
Ce qui compte dans le plafond
Le dépôt de garantie en espèces et la garantie bancaire (ערבות בנקאית). Ce sont les garanties qui coûtent réellement de l'argent au locataire : il les sort de sa poche ou les immobilise à la banque. C'est précisément ce que le législateur a voulu limiter.
Additionnez-les : c'est ce total qui doit rester sous le plafond, pas chacune prise séparément.
Ce qui n'y compte pas
Le billet à ordre (שטר חוב) et les garants personnels (ערבים) ne sont pas plafonnés, parce qu'ils ne coûtent rien au locataire tant que tout se passe bien. C'est la marge de manœuvre qui vous reste si le plafond vous paraît court.
En pratique, un propriétaire prudent combine un dépôt au plafond et un billet à ordre avec garant. Vous restez dans la loi et vous êtes couvert au-delà.
Les règles que votre contrat ne peut pas écarter
Les réparations qui ne viennent pas d'un usage déraisonnable sont à votre charge, dans un délai raisonnable et au plus tard 30 jours après la demande — 3 jours si le défaut empêche d'habiter le logement.
L'assurance du bâtiment est à votre charge, et vous ne pouvez pas la refacturer au locataire. Vous ne pouvez pas non plus lui faire payer la commission de l'agent immobilier que vous avez mandaté.
Le logement doit être habitable au sens de la Première Annexe de la loi de 1971 : raccordé à l'eau potable, à l'électricité et à l'assainissement, aéré, éclairé naturellement, avec des portes et fenêtres qui ferment.
Une clause contraire à ces règles ne vous protège pas : en cas de litige, c'est la loi qui l'emporte sur le contrat.
Quand ce plafond ne s'applique pas
Au-dessus d'environ 20 000 ₪ de loyer mensuel, le chapitre sur la location équitable ne s'applique plus (le seuil est réindexé chaque année).
Il ne s'applique pas non plus aux baux de trois mois ou moins sans option de prolongation, ni aux locations qui ne sont pas d'habitation — un bureau ou un local professionnel n'est pas concerné.
Questions fréquentes
Puis-je demander un dépôt et une garantie bancaire en même temps ?+
Oui, mais c'est leur total qui doit rester sous le plafond. Un dépôt de deux mois plus une garantie bancaire de deux mois dépasse le plafond de trois mois : c'est illégal.
Le billet à ordre compte-t-il dans le plafond ?+
Non. Le billet à ordre (שטר חוב) et les garants personnels ne sont pas plafonnés par la loi, parce qu'ils n'immobilisent aucune somme chez le locataire.
Que se passe-t-il si mon contrat dépasse le plafond ?+
La clause est inopposable : vous ne pourrez pas réaliser la garantie au-delà du plafond légal, et vous vous exposez à une action du locataire. Le reste du contrat, lui, reste valable.
Quand dois-je restituer le dépôt ?+
Dans les 60 jours suivant la libération des lieux, déduction faite des sommes que le locataire vous doit réellement et que vous pouvez justifier.
Un contrat qui calcule le plafond pour vous
MyHoze écrit votre bail en hébreu — la version qui engage — avec la traduction française sous chaque alinéa, refuse une garantie au-dessus du plafond, et le fait signer à distance par les deux parties.
Créer mon contratMyHoze n'est pas un cabinet d'avocats et ne fournit pas de conseil juridique.