שכירות בלתי מוגנת וחוק 2017: מה מחייב ומה נשאר למשא ומתן

״בלתי מוגנת״ לא אומר בלי זכויות

דיירות מוגנת היא משטר ישן, מכוח חוק 1972, שהקנה לדייר זכות להישאר כמעט ללא הגבלת זמן תמורת שכר דירה מוקפא, לרוב אחרי תשלום דמי מפתח. הוא שרד בכמה חוזים ישנים מאוד ואינו נוצר עוד.

כל מה שנחתם היום הוא אפוא בלתי מוגן: לחוזה יש תקופה, שכר הדירה חופשי, והוא מסתיים במועד שנקבע. זה המשטר שאתם רוצים כבעלי דירה, וזה המשטר שתקבלו ממילא.

מה שהשתנה ב-2017 הוא שתיקון לחוק השכירות והשאילה התשל״א-1971 הוסיף פרק על שכירות למגורים. הוא אינו מחיה את הדיירות המוגנת: הוא מניח רצפה של כללים מתחת למשטר שלא הייתה לו שום רצפה.

על מי חל חוק 2017

על שכירות למגורים, ועליה בלבד. משרד, חנות או בית עסק אינם בתחולה: שם הצדדים עושים כרצונם, והחוזה הוא שמשמש להם חוק.

הוא אינו חל גם מעל שכר דירה חודשי מסוים — בסדר גודל של עשרים אלף שקלים, סכום שמתעדכן מדי שנה — ולא על חוזים של שלושה חודשים או פחות ללא אופציית הארכה. מעל הסף, המחוקק סבור שהצדדים אינם זקוקים להגנה זה מפני זה.

מחוץ לתחולה נמצאים גם סוגי דיור מיוחדים, כמו מעונות סטודנטים או בתי דיור לקשישים, שחלים עליהם כללים משלהם.

הכללים שאף סעיף לא דוחה

הדירה חייבת להיות ראויה למגורים כמשמעותה בתוספת לחוק: מחוברת למים ראויים לשתייה, לחשמל ולמערכת ביוב, מאווררת, מוארת באור טבעי, עם דלתות וחלונות הנסגרים, וללא סכנה לבריאות הדרים בה.

תיקונים שאינם נובעים משימוש בלתי סביר חלים על המשכיר, בתוך זמן סביר ולכל המאוחר שלושים יום מהפנייה — שלושה ימים כשהליקוי מונע שימוש סביר בדירה.

ביטוח המבנה נשאר על המשכיר ואי אפשר לגלגל אותו על השוכר. דמי התיווך חלים על מי שהזמין את המתווך: בעל דירה שבחר את הסוכנות אינו יכול לגבות אותם מהשוכר.

הערבויות הנדרשות — פיקדון וערבות בנקאית יחד — מוגבלות לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות הכוללים. שטר חוב וערבים אישיים אינם מוגבלים.

ולבסוף, ליקויים בדירה הידועים במועד החתימה חייבים להיכתב בחוזה. הכללים האלה קוגנטיים: סעיף הסוטה מהם לרעת השוכר אינו מגן עליכם — החוק גובר.

מה נשאר כולו בידיים שלכם

גובה שכר הדירה, היום בחודש שבו הוא משולם, הצמדתו האפשרית למדד המחירים, תקופת החוזה, קיומה של אופציה וההעלאה הנלווית לה.

כללי המגורים: בעלי חיים, עישון, מספר הדיירים, שכירות משנה, עבודה מהבית. דרישה לביטוח של השוכר לתכולה ולצד שלישי. הסכום שמתחתיו תיקונים קטנים חלים עליו.

תנאי היציאה: הודעה מוקדמת ליציאה מוקדמת אם אתם מאפשרים אותה, צביעה ביציאה, והמועד להודיע אם החוזה נמשך. דבר מזה אינו מחויב, וכל זה מרוויח מכך שייכתב — מה שלא נכתב נידון ברגע הגרוע ביותר.

מה קורה כשהחוזה חוצה את הקו

הסעיף הנוגד אינו אכיף מול השוכר, אבל שאר החוזה נשאר תקף. אתם לא מאבדים את השכירות: אתם מאבדים את היתרון שחשבתם לכתוב בה, וברגע הגרוע ביותר — זה שבו רציתם להשתמש בו.

ערבות מעל התקרה אינה ממומשת מעבר לתקרה. סעיף שמטיל את ביטוח המבנה על השוכר אינו מוחזר. חוזה ששותק על ליקוי ידוע משאיר לשוכר את החופש לדרוש את תיקונו.

שום דבר מזה אינו מצריך עורך דין כדי להימנע ממנו: די שהחוזה ייכתב מתוך היכרות עם הכללים. למצב חריג — שכר דירה מעל הסף, חוזה מסחרי, סכסוך שכבר נפתח — תנו לקרוא אותו לפני החתימה.

שאלות נפוצות

מדריכים נוספים

• תקרת הערבויות שבחוק
• העברת הארנונה לשוכר
• להשכיר מחו״ל
• חתימה אלקטרונית
• חוזה שכירות למשרד