Le bail non protégé et la loi de 2017 : ce qui s'impose et ce qui se négocie

Votre contrat porte la mention « שכירות בלתי מוגנת », location non protégée. Ce n'est pas une location sans protection — c'est le régime normal de presque tous les baux israéliens d'aujourd'hui, et depuis 2017 il comporte un socle de règles qu'aucune clause ne peut écarter.

« Non protégé » ne veut pas dire sans droits

La location protégée (דיירות מוגנת) est un régime ancien, né de la loi de 1972, qui donnait au locataire un droit de rester presque indéfiniment contre un loyer gelé, souvent après le versement d'un pas-de-porte. Il subsiste dans quelques baux très anciens et ne se crée plus.

Tout ce qui se signe aujourd'hui est donc non protégé : le bail a un terme, le loyer est libre, et il s'éteint à la date convenue. C'est le régime que vous voulez en tant que propriétaire, et celui que vous aurez de toute façon.

Ce qui a changé en 2017, c'est qu'un amendement à la loi sur la location et le prêt de 1971 a ajouté un chapitre sur la location d'habitation. Il ne ressuscite pas la location protégée : il pose un plancher de règles sous un régime qui n'en avait aucun.

À qui la loi de 2017 s'applique

Aux locations d'habitation, et à elles seules. Un bureau, un commerce ou un local professionnel n'est pas concerné : les parties y font ce qu'elles veulent, et c'est le contrat qui tient lieu de loi.

Elle ne s'applique pas non plus au-dessus d'un certain loyer mensuel — de l'ordre de vingt mille shekels, seuil réindexé chaque année — ni aux baux de trois mois ou moins sans option de prolongation. Au-dessus du seuil, le législateur considère que les parties n'ont pas besoin d'être protégées l'une de l'autre.

Sont également hors champ certains logements particuliers, comme les résidences étudiantes ou les établissements d'hébergement pour personnes âgées, qui relèvent de leurs propres règles.

Les règles qu'aucune clause ne peut écarter

Le logement doit être habitable au sens de l'annexe de la loi : raccordé à l'eau potable, à l'électricité et à l'assainissement, aéré, éclairé naturellement, avec des portes et des fenêtres qui ferment, et sans danger pour la santé de ses occupants.

Les réparations qui ne viennent pas d'un usage déraisonnable sont à la charge du bailleur, dans un délai raisonnable et au plus tard trente jours après la demande — trois jours lorsque le défaut empêche l'usage normal du logement.

L'assurance du bâtiment reste au bailleur et ne peut pas être refacturée au locataire. La commission de l'agent immobilier est due par celui qui l'a mandaté : un propriétaire qui a choisi l'agence ne peut pas la faire payer par son locataire.

Les garanties demandées — dépôt et garantie bancaire additionnés — sont plafonnées au plus petit de trois mois de loyer ou d'un tiers du loyer total du bail. Le billet à ordre et les garants personnels, eux, ne sont pas plafonnés.

Enfin, les défauts connus du logement au moment de la signature doivent être écrits dans le contrat. Et ces règles sont impératives : une clause qui y déroge au détriment du locataire ne vous protège pas, c'est la loi qui l'emporte.

Ce qui reste entièrement entre vos mains

Le montant du loyer, le jour du mois où il se paie, son indexation éventuelle sur l'indice des prix, la durée du bail, l'existence d'une option de prolongation et la hausse qui l'accompagne.

Les règles de vie : animaux, tabac, nombre d'occupants, sous-location, travail depuis le logement, sous-location à un tiers. L'exigence d'une assurance du locataire pour son mobilier et sa responsabilité civile. Le seuil en dessous duquel les petites réparations lui incombent.

Les modalités de sortie : préavis de sortie anticipée s'il y en a un, remise en peinture, délai pour dire si le bail continue. Rien de tout cela n'est imposé ; tout cela gagne à être écrit, parce que ce qui n'est pas écrit se discute au plus mauvais moment.

Ce qui se passe quand le contrat dépasse la ligne

La clause contraire n'est pas opposable au locataire, mais le reste du contrat demeure valable. Vous ne perdez pas votre bail : vous perdez l'avantage que vous aviez cru y inscrire, et au mauvais moment — celui où vous vouliez vous en servir.

Une garantie au-dessus du plafond ne se réalise pas au-delà du plafond. Une clause qui met l'assurance du bâtiment à la charge du locataire ne se fait pas rembourser. Un contrat silencieux sur un défaut connu laisse le locataire libre d'en demander la réparation.

Rien de tout cela ne demande un avocat pour être évité : il suffit que le contrat soit écrit en connaissant ces règles. Pour une situation particulière — loyer au-dessus du seuil, bail commercial, litige déjà ouvert — faites-le relire avant de signer.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une location non protégée ?+

Le régime normal des baux israéliens d'aujourd'hui : un contrat à durée déterminée, un loyer libre, et une fin à la date convenue. Par opposition à la location protégée, régime ancien qui ne se crée plus et donnait au locataire un droit de rester presque indéfiniment.

La loi de 2017 s'applique-t-elle à mon bail ?+

Si c'est une location d'habitation, que le loyer est sous le seuil — de l'ordre de vingt mille shekels par mois, réindexé chaque année — et que le bail dure plus de trois mois ou comporte une option, oui. Un bureau ou un local professionnel n'est pas concerné.

Puis-je écarter ces règles par une clause du contrat ?+

Non. Elles sont impératives : une clause qui y déroge au détriment du locataire ne vous protège pas. En cas de litige, c'est la loi qui l'emporte sur le contrat, et le reste du contrat reste valable.

Qui paie les réparations ?+

Le bailleur, pour tout ce qui ne vient pas d'un usage déraisonnable, dans un délai raisonnable et au plus tard trente jours après la demande — trois jours si le défaut empêche d'habiter le logement. Le contrat peut mettre les petites réparations à la charge du locataire jusqu'à un montant que vous fixez.

Puis-je faire payer l'agence immobilière à mon locataire ?+

Pas si c'est vous qui l'avez mandatée. La commission est due par la partie qui a fait appel à l'agent. L'assurance du bâtiment, de la même façon, reste à votre charge et ne se refacture pas.

Mon loyer dépasse le seuil. Que change-t-il ?+

Le chapitre sur la location équitable ne s'applique plus : plafond de garanties, délais de réparation et mentions obligatoires ne vous sont plus imposés. Le contrat redevient la seule loi entre les parties — raison de plus pour le faire relire par un avocat.

Un contrat qui connaît ces règles avant vous

Le modèle reprend les règles impératives de la loi de 2017, calcule votre plafond de garanties à partir de vos chiffres et refuse de le dépasser. Vous gardez la main sur tout le reste : loyer, durée, animaux, assurance, sortie anticipée.

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