Сдавать жильё в Израиле, живя за границей

У вас квартира в Израиле, а живёте вы в другой стране. Часть работы делается полностью на расстоянии — договор, подпись, документы. Другая часть требует человека на месте, и ни один сервис от этого не избавит. Вот где именно проходит граница.

Что делается целиком на расстоянии

Составить договор, дать второй стороне прочитать его на её языке, обсудить пункты и подписать — всё это делается оттуда, где вы находитесь. Израильский закон об электронной подписи 2001 года признаёт электронную подпись, и ничто не требует подписывать договор аренды жилья на бумаге или при свидетеле.

Подготовка формальностей при въезде тоже идёт удалённо: показания счётчиков, подписанные обеими сторонами, заявление о смене жильца на иврите, список нужных документов, адрес окна в вашем городе.

И всё письменное: напоминания о сроке, продление, копия подписанного договора. Аккуратно веденный договор не требует вашего присутствия ни одного дня.

Что требует человека на месте

Последняя идентификация на порталах учреждений. Мэрия, водная компания и Хеврат Хашмаль присылают код на телефон владельца счёта или работают через Хазадаут Леумит. Ввести его за него никто не может, и обойти этот шаг не умеет ни один инструмент.

Передача ключей и снятие показаний в день въезда. Кто-то должен стоять перед счётчиком: сам арендатор, родственник, агент. Показания затем подписываются обеими сторонами — именно это не даёт новому жильцу унаследовать расход предыдущего.

Осмотр квартиры, настоящий акт её состояния и человек, которому звонят, когда в пятницу вечером выходит из строя бойлер. В договоре можно назвать того, кто получает уведомления вместо вас, — сделайте это, иначе они идут в израильский почтовый ящик, который никто не открывает.

Доверенность нужна реже, чем принято думать

Многие собственники исходят из того, что для сдачи квартиры нужно дать доверенность (ייפוי כוח) кому-то в Израиле. Для подписания договора это не так: если вы подписываете сами, электронно, делегировать нечего.

Нотариальная доверенность стоит денег, из-за границы часто требует апостиля и даёт её держателю больше власти, чем вам нужно. Она сохраняет смысл для действий, которые её действительно требуют, — продажа, ипотека, иногда банковская процедура. Не для аренды.

Если вы всё же её даёте, ограничьте её письменно: одна цель, один срок и, желательно, один названный объект.

Деньги: счёт, валюта, налог

Плата назначается в шекелях и вносится в Израиле. Без израильского банковского счёта постоянное поручение (хораат кева) и чеки с будущей датой — два обычных способа оплаты — вам недоступны. Остаётся перевод, и его нужно прямо прописать в договоре.

По налогам для дохода от сдачи жилья в Израиле сосуществуют три режима: освобождение ниже ежемесячного потолка, который индексируется каждый год; фиксированная ставка; обычная шкала с вычетом расходов. Что выгоднее, зависит от вашей платы, числа объектов и вашего положения.

У нерезидента вдобавок есть обязанности там, где он живёт, и, возможно, налоговое соглашение между двумя странами. Это единственная часть этого руководства, где израильский бухгалтер окупается с лихвой: вопрос решается по вашему делу, а не по странице в интернете.

Ошибки, которые обходятся дороже всего

Подписать договор короче двенадцати месяцев и рассчитывать перевести арнону. Большинство муниципалитетов отказываются регистрировать арендатора как владельца счёта при сроке меньше двенадцати месяцев: налог остаётся на вашем имени, и если договор не обязывает арендатора вам его возмещать, платите вы.

Пропустить передачу ключей без подписанных показаний счётчиков. Это самый дешёвый документ в изготовлении и самый дорогой в его отсутствие: без него ни одна из сторон не докажет, сколько израсходовала.

Потребовать гарантии выше законного потолка. Такой пункт не имеет силы: обратить гарантию сверх потолка вы не сможете и рискуете иском арендатора.

Частые вопросы

Могу ли я подписать израильский договор аренды, не приезжая?+

Да. Израильский закон об электронной подписи 2001 года признаёт электронную подпись, а договор аренды жилья не обязан подписываться на бумаге. Каждая сторона подписывает со своего телефона после проверки личности.

Нужна ли доверенность, чтобы сдать квартиру?+

Для подписания договора — нет, если вы подписываете сами. Доверенность сохраняет смысл для действий, которые её требуют: продажа, ипотека. Но она стоит денег, часто требует апостиля и даёт больше прав, чем нужно для аренды.

Можно ли перевести арнону и электричество из-за границы?+

Подготовить и отправить документы — можно. Идентификация на порталах идёт через код на телефон владельца счёта или через Хазадаут Леумит: этот шаг остаётся за тем, кто записан, и он в Израиле.

Нужен ли израильский банковский счёт?+

Для самого договора — нет, но без него постоянное поручение и чеки с будущей датой вам недоступны. Пропишите в договоре банковский перевод, с реквизитами и числом месяца.

Кто составит акт состояния квартиры, если меня там нет?+

Арендатор, родственник или агент, но кто-то должен стоять перед счётчиком в день передачи ключей. Показания затем подписываются обеими сторонами, с фотографиями и отметкой времени.

Мой арендатор не читает по-русски. Как он поймёт, что подписывает?+

Силу имеет текст на иврите, а перевод стоит под каждым пунктом на языке каждого. Обе стороны читают один и тот же договор, каждая на своём языке, прежде чем подписать.

Ваш израильский договор составлен и подписан, не вставая с дивана

Вы отвечаете на вопросы, договор пишется на иврите — это обязывающая версия — с вашим языком под каждым пунктом. Вторая сторона читает его на своём и подписывает с телефона. Формальности при въезде подготовлены вместе с ним.

Создать договор