Незащищённая аренда и закон 2017 года: что предписано, а что вы обсуждаете сами

В вашем договоре стоит «שכירות בלתי מוגנת» — незащищённая аренда. Это не аренда без защиты: это обычный режим почти всех израильских договоров, которые подписываются сегодня, и с 2017 года у него есть основание из правил, которые не отменит ни один пункт.

«Незащищённая» не значит бесправная

Защищённая аренда (דיירות מוגנת) — старый режим, выросший из закона 1972 года: он давал жильцу право оставаться почти бессрочно при замороженной плате, часто после уплаты отступных. Он сохранился в немногих очень старых договорах и больше не возникает.

Всё, что подписывается сегодня, — незащищённая аренда: у договора есть срок, плата свободна, и он кончается в условленный день. Это тот режим, который вам как собственнику и нужен, и который вы в любом случае получите.

В 2017 году изменилось другое: поправка к закону об аренде и ссуде 1971 года добавила главу об аренде жилья. Она не воскрешает защищённую аренду — она кладёт основание из правил под режим, у которого их не было вовсе.

К кому применяется закон 2017 года

К аренде жилья, и только к ней. Офис, магазин или помещение под профессиональную деятельность под него не подпадают: там стороны делают что хотят, и законом служит сам договор.

Он не применяется и выше определённой месячной платы — порядка двадцати тысяч шекелей, порог индексируется ежегодно, — а также к договорам на три месяца и меньше без опции продления. Выше порога законодатель считает, что сторонам не нужна защита друг от друга.

Вне его сферы остаются и некоторые особые виды жилья — студенческие общежития, дома для пожилых, — у которых свои правила.

Правила, которые не отменит ни один пункт

Жильё должно быть пригодно для проживания в смысле приложения к закону: подключено к питьевой воде, электричеству и канализации, проветриваемо, с естественным светом, с дверями и окнами, которые закрываются, и без опасности для здоровья живущих.

Ремонт, не вызванный неразумным обращением, лежит на наймодателе — в разумный срок и не позднее тридцати дней с момента обращения; три дня, если неисправность мешает нормально пользоваться жильём.

Страхование здания остаётся на наймодателе и не перевыставляется арендатору. Комиссию агента платит тот, кто его нанял: собственник, выбравший агентство, не может возложить её на арендатора.

Запрошенные гарантии — залог и банковская гарантия вместе — ограничены меньшим из трёх месячных плат или трети всей платы по договору. Долговая расписка и личные поручители не ограничены.

И наконец, известные на момент подписания недостатки жилья должны быть вписаны в договор. Эти правила императивны: пункт, отступающий от них во вред арендатору, вас не защитит — верх берёт закон.

Что целиком остаётся в ваших руках

Размер платы, день месяца, когда она вносится, её возможная индексация по индексу цен, срок договора, наличие опции продления и сопутствующее повышение.

Правила жизни: животные, курение, число жильцов, субаренда, работа из дома. Требование страховки арендатора на имущество и гражданскую ответственность. Порог, ниже которого мелкий ремонт ложится на него.

Условия выезда: предупреждение о досрочном выходе, если вы его допускаете, покраска при выезде, срок на ответ о продлении договора. Ничего из этого не предписано, и всё это выигрывает от того, чтобы быть записанным: незаписанное обсуждают в самый неподходящий момент.

Что происходит, когда договор переходит черту

Противоречащий пункт нельзя применить против арендатора, но остальная часть договора остаётся в силе. Договор вы не теряете — вы теряете то преимущество, которое думали в него вписать, и в худший момент: тот, когда хотели им воспользоваться.

Гарантию выше потолка нельзя обратить сверх потолка. Пункт, возлагающий страхование здания на арендатора, не даст возмещения. Договор, умолчавший об известном недостатке, оставляет арендатору право требовать его устранения.

Ничего из этого не требует адвоката, чтобы этого избежать: достаточно писать договор, зная эти правила. Для особой ситуации — плата выше порога, коммерческая аренда, уже начавшийся спор — покажите его юристу до подписания.

Частые вопросы

Что такое незащищённая аренда?+

Обычный режим израильских договоров сегодня: определённый срок, свободная плата и окончание в условленный день. В отличие от защищённой аренды — старого режима, который больше не возникает и давал жильцу право оставаться почти бессрочно.

Применяется ли закон 2017 года к моему договору?+

Если это аренда жилья, плата ниже порога — порядка двадцати тысяч шекелей в месяц, индексируется ежегодно — и договор длится больше трёх месяцев или имеет опцию, то да. Офис или помещение под профессиональную деятельность под него не подпадают.

Можно ли отменить эти правила пунктом договора?+

Нет. Они императивны: пункт, отступающий от них во вред арендатору, вас не защитит. В споре закон берёт верх над договором, а остальная часть договора остаётся в силе.

Кто платит за ремонт?+

Наймодатель — за всё, что не вызвано неразумным обращением, в разумный срок и не позднее тридцати дней с обращения; три дня, если неисправность делает жильё непригодным. Договор может возложить мелкий ремонт на арендатора до суммы, которую вы назначите.

Могу ли я возложить комиссию агентства на арендатора?+

Нет, если нанимали его вы. Комиссию платит та сторона, которая обратилась к агенту. Страхование здания так же остаётся на вас и не перевыставляется.

Моя плата выше порога. Что меняется?+

Глава о справедливой аренде больше не применяется: потолок гарантий, сроки ремонта и обязательные условия вам не предписаны. Законом между сторонами становится один лишь договор — тем больше оснований показать его адвокату.

Договор, который знает эти правила раньше вас

Образец построен на императивных нормах закона 2017 года, считает ваш потолок гарантий по вашим же цифрам и не даёт его превысить. Всё остальное остаётся за вами: плата, срок, животные, страховка, досрочный выход.

Создать договор