Договор аренды офиса или коммерческого помещения в Израиле

НДС: первый спор и самый предотвратимый

Сдача коммерческого помещения предприятию облагается НДС (מע״מ), в отличие от сдачи жилья частному лицу, которая от него освобождена. Плата, названная «8 000 ₪», означает поэтому две разные вещи — с НДС или без, — и разрыв куда больше того, о чём вообще торгуются.

Напишите это чёрным по белому: плата включает НДС или нет? Это самая простая строка договора и та, которой чаще всего не хватает: каждая сторона думает, что вторая рассуждала так же, как она.

Предусмотрите и счёт: арендатору-плательщику он нужен, чтобы зачесть налог. Наймодатель, не выставляющий счёт по форме, лишает его этого зачёта — и спрашивать будут с вас.

Ваш арендатор — компания: что это меняет

В аренде жилья арендатор — человек, с зарплатой и имуществом. В аренде офиса это чаще всего общество с ограниченной ответственностью (בע״מ), имущество которого может сводиться к ноутбукам.

Если такая компания перестаёт платить, договор даёт вам требование только к ней. Отсюда обычай любого серьёзного коммерческого договора — требовать личное поручительство директоров или участников вдобавок к обязательству самой компании: ערבות אישית. Без него ваш договор стоит ровно столько, сколько на счету у арендатора.

Проверьте и точные данные компании — её номер в реестре, а не только торговое имя, — и у кого есть право подписи за неё. Договор, подписанный тем, кто компанию не связывал, придётся переделывать.

Чего закон 2017 года здесь не даёт

Никакого законного потолка гарантий. Вы можете требовать банковскую гарантию на три месяца, шесть и больше, плюс залог, долговую расписку и поручителей, без ограничения суммы. В коммерческой аренде это норма, и никого это не удивляет.

Никаких предписанных сроков ремонта, никакого перечня условий пригодности, никаких обязательных условий, никакого правила о том, кто платит страховку и комиссию агента. Всё это обсуждается и должно быть записано — иначе вопрос останется открытым до того дня, когда он возникнет.

И защиты для вас тоже нет: коммерческий арендатор, уходящий досрочно, не подпадает ни под какое законное правило о предупреждении. Хотите предупреждение, компенсацию или запрет уступать договор — пропишите их.

Разрешённая деятельность и лицензия на бизнес

Договор должен назвать деятельность, которую арендатор будет вести в помещении, и этим ограничиться. Расплывчатая формула — «коммерческая деятельность» — открывает дорогу использованию, на которое вы бы никогда не согласились, и может столкнуть вас с домом или с мэрией.

Многие виды деятельности требуют лицензии (רישיון עסק), и она зависит от назначения помещения не меньше, чем от арендатора. Решите, кто несёт риск отказа: договор продолжается или арендатор вправе выйти? Без такого пункта вы останетесь с арендатором, который не может работать и не хочет платить.

Вывеска, табличка и указатели решаются в том же духе: что разрешено, где, и кто запрашивает разрешение мэрии, если оно нужно.

Плата за управление, переделки и то, что остаётся в конце

В офисном здании плата за управление (דמי ניהול) — отдельная строка, часто индексируемая, иногда тяжёлая, как половина аренды. Укажите, кто её платит, сколько, что в неё входит и как она может меняться. Арендатор, узнавший о ней задним числом, её оспаривает.

Второй крупный пункт — обустройство помещения. Кто делает работы, кто их оплачивает и, главное, что с ними в конце: арендатор возвращает помещение в прежний вид или переделки остаются вам? Оба ответа защитимы, ни один не разумеется сам собой.

И наконец, арнона на коммерческое помещение считается по другому тарифу, обычно выше жилого. Как и с квартирой, перевод на имя арендатора заявляется в мэрию и сам собой не происходит.

Частые вопросы

Читайте также

• Законный потолок гарантий
• Перевод арноны на арендатора
• Сдавать из-за границы
• Электронная подпись
• Незащищённая аренда и закон 2017